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貴陽商圈聚焦— 云巖區:傳統商圈的堅守與新商圈的崛起
發稿人:西安傳世房地產營銷策劃有限公司     更新時間:2019/11/5 9:15:22 閱讀:

商圈,往往是一座城市的核心地區,這些地區不僅人口密集,更有經濟、政策、交通等外在條件的支撐,以及能把握市場、消費需求發展變化的內在能力。城市的發展,一般都是商業先行,不同層次商圈的形成在帶動城市人氣和人流的同時,也為周邊居民生活以及整個城市帶來便利、為城市周邊經濟的發展奠定了基礎。商圈,同時也是一座城市發展的象征,每座城市都有或多或少能代表城市形象與經濟發展水平的商圈,如北京的西單、重慶的解放碑、成都的春熙路。

  于貴州貴陽這座城市而言,受貴陽山水分割地理環境影響,城市商圈發展呈現多中心組團式結構發展,但不同于重慶地理分割明顯,貴陽商圈發展多呈現出“一區多商圈、商圈交叉融合發展、且多數處于成長崛起階段”等特色。

  以噴水池、大西門、大南門商圈為例,因各行政區相銜接,區域內國貿廣場、南國花錦購物中心、亨特CityMall、匯金星力城等多個項目分布相隔距離較近,因此三個商圈呈現出融合發展之勢,商圈邊界劃分相對模糊。為了方便統計,贏商網將按行政區劃分,進行商圈數量統計。

  圖片來源:攝圖網

  雖然云巖區與南明區均是貴陽兩大傳統老城區,但云巖區已開業的商業項目要遠遠領先于南明區,因此云巖區可以說是目前貴陽擁有成熟商圈最多的區域。

  2018年云巖區GDP實現830億元,榮登中國百強區,經濟總量連續16年全省第一,擁有全市約24%的民營企業和42%的金融機構。區域內孕育了以“噴水池、紫林庵、大西門、大營坡、北京路”為代表的傳統五大商圈以及未來方舟、三馬片區兩個極具發展力的成長型商圈。

  噴水池商圈:基于百貨發展起來的優勢逐漸被弱化

  

  噴水池商圈是貴陽形成最早的商圈之一,整個商圈以噴水池為中心,中華路、延安路等貴陽市繁華的商業街道為軸線,逐漸向周邊輻射。目前,商圈內有國貿廣場、南國花錦、智誠名店和龍港百盛四大運營多年的商業項目,以及勝道體育、艾維時尚、國美、蘇寧、北京華聯等大型零售商業。根據貴陽瞬時泰商業發布的2018貴陽商業報告中顯示,由貴陽國貿集團運營的南國花錦購物中心和國貿廣場業績分別排在第五、第七位。論坪效而言,兩者在噴水池商圈乃至整個貴陽商業市場上均是備具代表性的商業項目。

  圖片來源:貴陽國貿集團

  以貴陽國貿廣場為例,依托于王府井集團強大的百貨資源,使得項目本身擁有大量其他項目所不具備的國際高端品牌。為匹配不斷升級的貴陽市場,從開業至今,項目一直在不斷調整。2004年、2005年項目實現二期、三期擴店,使營業面積達到2.2萬方;2018年起,國貿廣場還對空間進行了改造,將項目原本6層的純百貨空間,增加為11層。還引入了餐飲、健身等配套業態,增加高顏值健身房——F+輕食賦能空間,更是落位了瑞幸咖啡貴州首店及喜茶貴州第二家店。

  而智誠名店和龍港百盛作為傳統百貨,一直擁有一批穩定的消費客群,其業績也能保持一定的增長。但項目依舊以百貨零售為主,業態單一老化,缺乏餐飲及生活配套等業態為其引流,近年來項目運營逐漸變得吃力。

  

  總體來看,因為噴水池商圈周邊住宅區林立,又處于貴陽市中心繁華地帶,加上軌道交通1號線與軌道交通2號線(在建)交匯于此,30多條公交線路連接貫通貴陽市各大區,交通便利,因此噴水池商圈擁有大批量的人流和客流,商圈周邊常住人口及流動人口一直在貴陽市名列前茅。

 

 圖片來源:貴陽國貿廣場

  噴水池商圈區位優勢明顯、人流量大、吸引力強、商業氛圍濃厚、業態豐富,在很長一段時間,噴水池商圈都發揮著傳統商圈的領先優勢。

  但由于噴水池商圈起步較早,缺乏新型購物中心業態,物業老化、體量過小、新品牌入駐受限等,現階段發展空間受限。目前商圈主要由貴州本土“老字號”的貴陽國貿集團所運營項目作支撐,但隨著世紀金源、萬達、益田、華潤和大悅城等知名企業在貴陽的布局,其基于百貨發展起來的優勢逐漸被弱化。

  目前,商圈內商業除南國花錦及正在改造升級的國貿廣場外,大部分商業均以傳統的百貨業態為主,難以為消費者提供體驗感強、具有特色化、能引領潮流的商業業態,對消費者的吸引力已開始有衰減之勢。尤其是從2018年起,貴陽各個商圈都在不斷地發展升級,購物中心和城市綜合體相繼涌現,一大批新興商圈開始展露頭角。如隨著觀山湖區萬達廣場的崛起,云上方舟登臺亮相,中天CCPARK新鮮開業,均使得項目所在區域商業氛圍逐漸形成,噴水池等傳統商圈人氣被撼動。

  傳統的商業模式單一固化、品牌和文化IP缺乏、休閑場景模糊、文化運營匱乏、游憩功能缺少,從長遠來看,想要長足的發展,噴水池商圈的提檔升級已變得極為必要。

  大西門商圈:缺乏代表性商業項目支撐的困鏡如何破局

  

  大西門商圈,曾是貴陽市最熱鬧的商圈之一,隨著市西路商戶遷往西南商貿城,批發業態轉移,曾經貴州面積最大、商品最豐富、知名度最高、成交量最大的商品交易中心市西路批發市場改造重裝成市西濱河商業街后,該區域人流和號召力逐漸減弱,漸漸沒落。

  目前該商圈主要由市西濱河商業街、恒峰步行街、星力百貨瑞金店、沿街商業、以及部分住宅底商組成。由于商業業態皆以傳統的街邊商業、步行街和百貨為主,商圈內商業形態較為傳統,物業老化、體量小、連鎖品牌少、缺乏活力、沒有“一站式”的大型購物中心,對年輕人吸引力不足。

  

  而星力百貨瑞金店在各大老牌百貨面對網購鯨吞和購物中心蠶食的局面時,也于2017年啟動了二次升級改造,從外部形象、門店設計到貨品品類進行了全方位調整。

  但是隨著百貨會員被購物中心分流,現今項目客流大都是流動性較大的消費客群。針對這一現象,星力百貨瑞金店基于對周邊消費者的精準定位,制定了以提供高性價比的產品為主基調吸引客流的調改方案,項目通過合作條件洽談、商品組織,經常舉辦各種文化類、人氣類的促銷活動,把有相同興趣愛好的消費者聚集在一起促進消費,在一定程度上使星力百貨瑞金店保持了穩步發展的態勢,在商圈內占據了一定的影響力。

  

  星力百貨瑞金店附近的恒峰步行街,則是在傳統百貨的基礎上,采用開敞式的街區形態打造的街區式商業項目。因引入大量商超及餐飲品牌,項目前期吸引了大批的客流。但隨著項目物業的老舊,過度同質化的品類競爭,部分開敞空間用餐體驗不佳,導致項目人氣逐漸下滑。但目前隨著地鐵一號線的開通,中山西路站“地鐵網紅街”的走紅,吸引了大量的人流在此用餐,項目客流有逐漸復蘇的跡象。

  

  大西門和大十字的商圈匯聚之處,是正在建設中的人民大道,未來將成為貴陽老城區唯一的商流、人流中樞干線。而作為貴陽首條開通的軌道交通線路一號線,與人民大道并行而過,其中山路的出站口位置處于大西門商圈中心位置,也使周邊商業,可以直接享受軌道交通的引流效益。

  未來在新雙核的動能驅動下,有望帶動商圈提升核心競爭力。但商圈內陳舊的物業、相對傳統的商業模式、缺乏注重客戶體驗感的代表性購物中心或城市綜合體項目、號召力弱等都是制約該區域商業發展的桎梏。所以大西門商圈未來能否抓住周邊交通、區位優勢帶來的便利,進行商圈的提檔升級,仍有待時間的檢驗。

  紫林庵商圈:兼具空間基礎與商業氛圍的潛力區域

  

  目前紫林庵商圈內具有競爭力的項目僅有匯金星力城。匯金星力城地處紫林庵延安西路和新建路交界處,是貴州本土企業星力集團打造的集時尚輕奢品牌、新銳潮流品牌、時尚文化主題餐廳、兒童綜合樂園、巨幕影院、高端健身房、紅館純K等多種業態為一體的貴州首個24H全天候一站式生活體驗購物中心。項目九層樓共7萬方,配備有1600個停車位,1000平超大陽光中庭,還打造了1F至5F外掛冒險通天梯。

  

  開業至今,依靠著星力集團強大的背景支撐和集團二十多年的行業沉淀,在貴陽市場上已具有較高的知名度與影響力,也積攢了部分質量較高的忠實會員群體。加上項目自身強大的資源整合,匯金星力城還打造了自己的奢侈品買手店。而經過系列調整,進駐匯金星力城的品牌在品質和吸引力上也有了很大提升,引進了諸多貴州首店,例如海底撈、西貝莜面村等,為項目注入了諸多活力和新鮮內容。

  

  整體來看,目前紫林庵商圈除了已經開業的匯金星力城以外,周邊仍以老舊建筑和棚戶為主。對于一個商圈而言,僅有一個大型商業項目,顯然會稍顯單薄。隨著周邊傳統商圈的提檔升級以及新商圈的崛起,商圈綜合競爭更顯乏力。

  但是,紫林庵商圈位于貴陽市主干道,公交系統發達,區域內匯集31條公交路線,交通路網完善,同時又毗鄰大西門商圈,周邊高檔商務辦公樓宇林立,具有一定的商圈基礎。

  此外,根據貴陽地鐵規劃,紫林庵占據云巖、南明兩大城區交匯之處,簡單算來,未來貴陽兩大主城區每區保守估計100萬人的消費力,加之地鐵帶來的城市消費力匯聚和延伸,紫林庵將至少能夠坐享400萬人的城市消費力。因此隨著項目的建成、交通的完善,紫林庵商圈的崛起指日可待。  

  

圖片來源:拓印一城人

  根據相關資料顯示,現階段紫林庵區域正在進行棚戶區改造,而通過棚戶區改造,可以交換更多商業空間和公共空間,為紫林庵商圈的發展提供空間基礎。除此之外,紫林庵商圈還有華融金融中心、原省高院地塊項目正在不斷規劃建設中,沿線人民大道未來將會連通地鐵2號線。未來隨著地鐵2號線開通,配套的地鐵商業、物業規劃成型,勢必將會帶動該商圈商業氛圍的進一步發展。

  大營坡商圈:區域價值優勢與發展潛力被充分看好

  

  大營坡商圈作為云巖區與烏當區的重要交匯處,區域覆蓋人口已達100萬之多,交通四通八達,地理位置優越。但大營坡商圈目前已開業項目僅有中大國際廣場,該項目是一個集住宅小區、國際公寓、大型購物中心、特色百貨、主題餐飲、知名影院、連鎖歌城、街區商業等多種業態于一體的城市綜合體。

  中大國際廣場作為大營坡商圈的首個集中商業,發展趨勢一度良好,但由于在開業之前就將物業分割出售,再以返租形式進行商業運營,如今正值5年返租到期,商圈又有新項目等待入市,中大國際的運營亦面臨很大的壓力。

  

  除中大國際廣場外,商圈內在建項目貴陽益田假日世界,是益田在西南區域打造的首個重資產項目,地處貴陽三區交匯中心,地理位置優越。項目定位為民族文化體驗潮玩中心,以“新零售、新體驗、新生活”的三新理念與貴州本地多彩民族元素相結合進行打造。業態涵蓋了主題影院、時尚餐飲、生鮮超市、潮流服飾、運動休閑、兒童游樂、配套生活等。據悉,貴陽益田假日世界預計將于2019年12月開業。

  大營坡商圈目前已開業的項目僅有中大國際一個單體商業設施,影響力有限,輻射范圍也相對較小,有了益田的加入,未來的大營坡商圈必將吸引更多目標性消費人流,發展勢態良好。

  

  此外,大營坡作為貴陽“北大門戶”,人口密度大,同時具有向周邊烏當、觀山湖等區域輻射的樞紐作用。周邊的中天花園、保利溫泉新城、恒大雅苑等知名項目,都使得商圈未來的發展潛力被充分看好。

  由于商圈地處新添大道、鹿沖關路、觀山東路、大營路、貴開路等多條市政干道的匯集點,同時緊鄰軌道交通3號線大營坡站點的特殊位置,大營坡商圈未來將會成為貴陽市城北的重要交通樞紐。根據大營坡周邊交通遠景規劃,大營坡片區“五縱五橫”骨架路網將于2020年全面建成。大營坡片區將擁有2條軌道交通線、2條BRT廊道,約80條常規公交線路,極大的優化了出行方式。同時,北京東路又將該片區域與云巖區東線片區的未來方舟超級大盤聯系起來,使得此區域的價值優勢更為明顯。

  并且,目前商圈內已有成熟的社區配套、穩定的社區居民客流,且他們對商業服務需求強,因此商圈有效輻射范圍空間較大。各種因素匯聚下,越來越多的商家開始看好大營坡商圈,商業氛圍迅速積聚。

  北京路商圈:能否利用人流紅利產生新發展動力 成商圈興衰的關鍵

  

  北京路商圈位居貴陽乃至整個貴州行政中心區域,東毗省府中心,西鄰黔靈山麓,南接噴水池,北通金陽新區,扼守新老城區交通咽喉,交通四通八達,輻射整個云巖區。

  目前商圈內已開業項目僅有銀海元隆廣場,該項目是2012年元隆簽約星力攜手共同打造的集星級酒店、5A甲級寫字樓、5星級電影院、餐飲、超市、娛樂、購物等多元化業態為一體城市綜合體。

  項目本身地理位置優越,但銀海元隆廣場開業后恰逢貴陽市開始修建地鐵,項目所在的北京路經歷了近5年的圍擋封鎖,影響了項目的運營。今年上半年,星力已正式退出該項目,目前該項目物業方欲重新組建招商運營團隊,自主經營,未來發展如何尚未可知。

  

  目前的北京路商圈,還有正處于規劃建設中的六廣門體育文化綜合體項目。據悉,項目將打造集文化休閑、體育健身與生活娛樂為一體綜合功能區。其中商業功能建筑35.73萬㎡,商務功能建筑15.89萬㎡,居住功能建筑22.77萬㎡,文化功能建筑17.22萬㎡,共享及配套設施建筑17.19萬㎡。

  圖片來源:六廣門體育綜合體

  北京路商圈的形成,主要得益于銀海元隆樓盤的落成和貴州人民大會堂地下商業設施的建成,但目前總體運營不佳,商業氛圍積淀不夠,人氣和影響力較差。但是由于商圈處于城市主干道旁,交通便利,人口稠密,還有省政府單位、貴陽市第六中學等作支撐,消費客流有基本保障。

  未來,隨著六廣門體育文化綜合體項目的建成開業,加之地鐵一號線開通后北京路地鐵網紅街區帶來的人流,都將會成為商圈崛起的重要推動力。而北京路商圈,能否合理利用這一巨大流量紅利,為北京路商圈打造新的發展動力,成為決定商圈興衰的關鍵。

  未來方舟商圈:龐大人群加特色商業 打造新商業示范區

  

  未來方舟商圈,實際上是由未來方舟斥資600億打造的7公里濱河商業“外灘不夜城”、7萬方的大型商業項目開心蘑菇城,以及部分住宅底商等撐起的一個新興成長型商圈。

  據悉,未來方舟打造的“外灘不夜城”,是依托貴陽母親河——南明河,打造出的目前貴陽市所缺少的沿河商業,是貴陽首個濱河主題概念街區;開心蘑菇城則是未來方舟打造的商業體量共7萬方的大型商業項目,定位為貴陽首個家庭型一站式兒童成長基地。

  圖片來源:中天未來方舟

  由于中天未來方舟項目所在區域是貴陽主城區的熱門區域,周邊匯聚有貴陽世界貿易中心、環球谷、東懋中心、城市之窗,以及貴州歌劇院、博物館、大型娛樂公園等城市公共設施,每年都會吸引大量人流。

  此外,未來方舟商圈交通便利,水東路貫穿商圈始終,連接起中天世紀新城、萬科玲瓏灣、中天漁安新城、中天未來方舟、保利溫泉新城共10萬高品質、高消費住宅社區。

  有了龐大的人群,加上商業規劃新穎,未來如果能按照規劃進行落實,商圈的發展無疑將潛力無窮。

  三馬片區商圈:新核心商圈雛形初現

  

  目前三馬片區內匯聚有萬科云巖大都會、稻田匯、富力華庭和碧桂園星薈等大規模住宅小區,但區域內開業的商業項目僅云巖大都會萬科生活廣場。

  在云巖大都會萬科生活廣場入駐前,三馬片區除了有永輝超市這種滿足市民基本生活需求的生活配套業態外,在大型商業上幾乎是一片空白。

  云巖大都會萬科生活廣場作為貴陽三馬片區集中規劃的商業體項目,突破三馬片區傳統的商業模式,打造了集購物、餐飲、娛樂、休閑、兒童、社交、商務七大功能于一體的生活廣場。項目的開業全面提升了消費者的購物體驗,在很大程度上滿足了周邊居民強烈且旺盛的消費需求,為三馬片區商業注入了新的活力。

  

  據相關媒體報道,貴陽第三個萬達廣場與紅星城市廣場已完成簽約,將在三馬建造一個集購物中心、商業步行街、美食中心、娛樂中心等多種頂級業態、融合多種功能于一體的全新智慧型大型城市綜合體,三馬片區商圈商業氛圍正在逐步形成。

  按照規劃,三馬片區已經成為貴陽市下一步重點發展的區域。今年以來,三馬片區發展加速,逐漸成為貴陽市崛起速度較快的區域。隨著數博大道、三馬路網等基礎設施的建設日漸接近完工,大量的優勢資源和品牌名企正逐步落戶商圈。  

  圖片來源:貴陽樓市網

  除干道交通以外,作為“高端城市走廊”的三馬片區,還規劃有3條地鐵線路。其中,地鐵2號線、4號線交匯的馬王廟換乘站,地鐵S3號線馬官壩站都在此區域內。道路+軌道+高鐵,三馬片區整體路網正在進一步完善中。

  縱觀區域發展,三馬片區正在匯聚所有優質資源,準備進行一場蛻變升級。隨著三馬片區棚戶區改造工作的進行,已有多個知名房地產企業入駐,正加速推進三馬片區建設。未來,三馬片區整體路網建成后,將可以快速通達觀山湖區和貴陽老城區,成為真正的三角中心地帶。這里將不僅僅是交通樞紐,更是商業、產業、人氣的聚集地。

  政策扶持、房企搶灘 云巖區商圈發展再升級

  2019年8月19日,中共貴陽市委十屆七次全會召開,會議強調要加快培育新商圈,以擴大優質供給推動商貿提檔升級。隨后,《云巖區中高端消費振興三年行動計劃專項方案》(以下簡稱《方案》)出臺。根據《方案》,未來三年,云巖區將全力打造輻射服務全市乃至全省經濟發展的中央商務活力區。按照“一核三片”的產城空間布局,云巖區將以培育核心商圈壯大商圈經濟、大力發展夜間經濟、加強產業培育提升中高端消費供給、培育中高端消費商街新特色、支持存量商業載體提檔升級等為具體措施,通過商貿業的快速振興助推轄區現代服務業規模擴張與質態提升,構建中央商務區現代服務業集聚發展體系。

  按照《方案》,到2020年底,云巖區力爭實現全區商貿綜合體體量達70萬方;到2021年底,新開工建設2至3個中高端消費品集聚的商業綜合體,建成1條高品位特色商業步行街,商貿綜合體體量達到100萬方;到2022年底,云巖區力爭基本完成以人民大道為主軸的中央商務活力區核心區建設、引進國內外知名品牌店首次入黔簽約落戶不低于150個、扶持培育餐飲、服飾、手工藝品等“云巖品牌”在省內外拓展設店30家以上、引進國內外連鎖便利商鋪200個以上、全區商貿綜合體體量達到150萬方。

  圖片來源:攝圖網

  據了解,目前已有多個知名房地產企業確認將入駐人民大道云巖段沿線地塊。其中,陽光城集團與云巖區政府簽訂戰略合作儀式,開發建設人民大道云巖段飛山街地塊;新城控股集團擬在云巖區人民大道等地投資開發建設“新城控股數智未來”吾悅廣場等系列項目;恒泰集團與云巖區簽訂戰略合作協議,共同開發人民大道云巖段04地塊;貴陽城投集團獲取人民大道公園路2-2、2-3、3-1、3-3/3-4號地塊,分四期建設“城投印象”項目。

  結語

  縱觀云巖區的幾大商圈發展,傳統老商圈最大的優勢就是地段,這是不可復制的核心資源,但傳統商圈普遍呈現出“起步早、設施老、亟需升級”的共性,大部分商圈內的項目都是傳統商業形態,在新的競爭環境下顯得十分乏力。加之電商的沖擊,項目運維困難。但是現階段,在經歷了網購蕩滌之后,消費者有向實體回歸的趨勢,而傳統的百貨商場硬件難以適配,更加注重購物體驗感的購物中心無疑更具優勢。所以傳統商圈想要突圍,需要利用好消費者的行為慣性和對傳統商圈的情感寄托,在業態、品牌、場景營造等方面下功夫,引導消費習慣,實現差異化、體驗式、特色化、場景化發展,形成核心競爭力。并且在未來,保持商圈內項目健康良性發展至關重要。

  而新興商圈,則存在區域內商業基礎薄弱、商業項目稀缺等情況,商圈綜合競爭力不足。但根據目前云巖區的相關政策發布及后期規劃,可以預見區域未來商圈發展必將朝著更加健康完善的方向發展,而其崛起也只是時間問題。未來云巖區各商圈發展如何,將會持續關注。

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